Личный фонд и недвижимость: как передать объект и сохранить налоговые льготы

Как внести недвижимость
Передача недвижимости в фонд оформляется договором, после чего переход права регистрируется в ЕГРН. Для расчёта порога в 100 млн руб. при создании фонда нужна рыночная оценка. Если объект обременён ипотекой или иным залогом, потребуется согласие залогодержателя, а для общей собственности — согласие других собственников.
После регистрации право собственности принадлежит фонду. Учредитель может пользоваться объектом только на основании условий управления и договора, например как выгодоприобретатель.

Налоги при передаче
Передача имущества учредителем фонду не облагается налогом на прибыль и НДС у фонда по общим правилам. У самого учредителя-физического лица дохода при передаче не возникает. Для предпринимателей действуют оговорки: если недвижимость используется в бизнесе, налог может возникнуть.

Нужно отдельно проверить налог на имущество и земельный налог: после передачи плательщиком становится фонд, и режим льгот зависит от вида и использования объекта.

Срок владения и продажа без НДФЛ
Физическое лицо освобождается от НДФЛ при продаже недвижимости, если владело объектом необходимый минимальный срок. По разъяснениям практики, при передаче недвижимости в личный фонд и возврате учредителю срок владения не прерывается. Если учредитель владел объектом, фонд владел им и после возврата учредитель владеет снова, периоды суммируются, и для освобождения нужен совокупный срок не менее трёх лет.

Если недвижимость учредителю прежде не принадлежала, срок отсчитывается с даты приобретения фондом. Поэтому даты регистрации права нужно хранить в архиве.

Выплаты и передача недвижимости выгодоприобретателям
Недвижимость можно передать выгодоприобретателям в собственность или предоставить в пользование. Получение объекта в собственность от фонда освобождается от НДФЛ при соблюдении условий п. 18.2 ст. 217 НК РФ. При передаче недвижимости в пользование НДС, по позиции Минфина, может применяться: услуги по передаче имущества в безвозмездное пользование в перечне освобождений не названы.

Практические вопросы

• Содержание объекта. Коммунальные платежи, ремонт и налоги несёт фонд, поэтому ему нужны оборотные средства.
• Проживание. Условия пользования жильём выгодоприобретателями нужно оформить договором.
• Страхование. Договор страхования переоформляют с учётом нового собственника.
• Продажа. Решение о продаже принимает руководитель фонда в рамках устава.

Что проверить до сделки

• Обременения. Ипотека, аресты, права третьих лиц.
• Оценка. Независимая рыночная оценка на дату сделки.
• Налоги и срок владения. Даты регистрации права и расчёт льгот.
• Условия управления. Кто и на каких условиях получит объект.

Условный пример с жильём
Условный пример. Семья передаёт в личный фонд загородный дом и квартиру. По условиям управления жилой дом предоставляется в пользование учредителю и его детям, а квартира будет передана внукам по достижении совершеннолетия. Фонд оплачивает налоги и содержание из денежных средств, которые передал учредитель. Через несколько лет учредитель решает вернуть квартиру себе и продать: срок владения, по разъяснениям практики, суммируется, и освобождение от НДФЛ возможно при совокупном сроке не менее трёх лет.

Пример иллюстративный. Налоговые последствия нужно проверять по конкретным датам и документам.

Чек-лист по недвижимости

• Сохранить документы. Даты регистрации прав и договоры.
• Планировать расходы фонда. Налоги, коммунальные платежи, ремонт.
• Оформить пользование. Договоры или условия управления для выгодоприобретателей.
• Проверить налоговые правила. НДФЛ, НДС и налог на имущество.

Пользование жильём выгодоприобретателями
Если выгодоприобретатели проживают в недвижимости фонда, условия пользования нужно закрепить документами: в условиях управления и договорами безвозмездного пользования. Важно определить, кто несёт расходы на содержание, как решается вопрос ремонта и что происходит при продаже объекта. Налоговые последствия безвозмездного пользования рассматриваются отдельно: по позиции Минфина НДС может применяться, потому что такие услуги не названы в перечне освобождений.

Расходы фонда на содержание объекта

• Налоги. Налог на имущество и земельный налог после передачи уплачивает фонд.
• Коммунальные платежи и ремонт. Источник покрытия нужно предусмотреть заранее.
• Страхование. Переоформление договоров на фонд как собственника.
• Учёт. Объект отражается в бухгалтерском учёте фонда.

Что проверить перед передачей объекта

• Права на объект. Выписка из ЕГРН, отсутствие арестов и обременений.
• Согласия. Согласие супруга, залогодержателя, сособственников.
• Налоговые льготы. Влияние смены собственника на льготы и сроки владения.
• Расходы фонда. Налог на имущество, содержание и страхование.

Emet Law Firm сопровождает создание и ведение личных фондов

✓ Анализ целей и подбор конструкции для вашего капитала
✓ Налоговый расчёт передачи активов и выплат
✓ Подготовка устава, условий управления и сопровождение нотариального оформления
✓ Сопровождение при проверках, спорах и изменениях в структуре

Вопросы и ответы

1.Можно ли передать квартиру в личный фонд?
Да, договором с регистрацией перехода права. Для расчёта порога при создании нужна рыночная оценка.

2.Облагается ли НДФЛ получение недвижимости из фонда?
Не облагается при соблюдении условий п. 18.2 ст. 217 НК РФ, если выплата предусмотрена условиями управления.

3.Прерывается ли срок владения при передаче в фонд?
По разъяснениям практики, нет: сроки владения учредителя и фонда суммируются.

4.Кто платит налог на имущество?
После передачи — фонд как собственник. Льготы нужно проверять по виду и назначению объекта.

5.Что нужно для регистрации передачи?
Договор, документы на объект, согласия залогодержателей и совладельцев, регистрация перехода права в ЕГРН.